ESTRATEGIAS URBANAS COMPLEMENTARIAS PARA AUMENTAR EL ACCESO A LA VIVIENDA

Arquitectura y Patrimonio 09 de mayo de 2021 Por Alex Ruiz Cerda (*)
Es sabido que el déficit habitacional en la región de Tarapacá es uno de los más altos a nivel país, un escenario adverso que se dramatiza más aún en la ciudad de Iquique. Por su parte la tasa de crecimiento de población sigue en aumento mientras que las herramientas estatales de gestión urbana se hacen insuficientes. Para revertir de forma integral esta compleja problemática, se hace necesario con urgencia elaborar un “Plan de Regeneración Urbana Habitacional”, así con ello aumentar y diversificar las modalidades de acceso a la vivienda.
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Desequilibrio de densidades habitacionales y desproporciones morfológicas dentro un área periférica con alta vulnerabilidad territorial sin buena cobertura de equipamientos públicos u otros servicios. Foto: Alex Ruiz Cerda (Iquique, 2021)

En la ciudad de Iquique por largos años y de forma sostenida no solo ha aumentado la demanda por acceder a la vivienda social, sino también ha crecido el hacinamiento, el allegamiento y ahora en un contexto de pandemia han aumentado los campamentos. Desde hace bastante tiempo la principal oferta se encuentra atomizada y canalizada mediante la oferta inmobiliaria privada de viviendas, las cuales en su mayoría se alejan del poder adquisitivo de gran parte de la población. En este escenario se vuelve imperioso replantear la mirada ante la problemática, con el propósito de poder ampliar la oferta habitacional, diversificar con ello las modalidades de acceso a la vivienda y a su vez entregar un valor agregado al desarrollo urbano de la ciudad.

Es oportuno indicar que dentro de los lineamientos de sostenibilidad que promueve el “Modelo de ciudades compactas”, se plantea la óptima utilización del recurso suelo existente, evitando así el crecimiento de las ciudades por extensión, más bien buscando la renovación y transformación de áreas urbanas mediante densidades equilibradas y considerando en ellas una “Red de Equipamientos con buena cobertura” como atributo central para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. Lamentablemente en nuestra realidad tenemos el caso del “Conjunto Habitacional Altos de Playa Blanca” como una práctica que demuestra que el crecimiento por extensión aislado, motivado por la búsqueda de suelo a bajo costo, a un largo plazo demanda mayores complejidades técnicas y altos costos de urbanización, esfuerzos que se podrían haber enfocado en su minuto en una renovación dentro de la actual zona urbana logrando así mayor integración social y rentabilidad de la inversión a mediano plazo. Desde ya se puede concluir que la “disponibilidad y el costo del suelo urbano” son parte de los desafíos claves para promover una adecuada “Ubicación o Localización de la vivienda social”, que se pueden destrabar mediante una buena gestión de suelo. Logrando lo anterior, se podría reducir tanto el déficit cuantitativo como también lograr atributos cualitativos con las futuras operaciones urbano habitacionales dentro de la ciudad.

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Un caso a evitar es la expropiación que se realizó en el Barrio El Colorado por un proyecto de ensanche vial que causó la gentrificación de los habitantes fuera de los beneficios del centro histórico. Operación opuesta es el caso del Fondo Solidario de Vivienda “Condominio La Unión” (Edificios de 6 pisos) como resultado de una gestión conjunta entre SERVIU, TECHO para Chile y aporte de fondos adicionales por la empresa privada, para la adquisición de un suelo próximo a centralidades. Foto: Alex Ruiz Cerda (2021)

ESTRATEGIAS URBANAS COMPLEMENTARIAS A LAS ACTUALES

También es bueno aclarar que la actualización del Plan Regulador Comunal de Iquique presenta un escenario positivo en muchos aspectos, no obstante, este instrumento de ordenamiento normativo no necesariamente vendrá a solucionar todas las problemáticas urbanas. Por el contrario, éste exigirá mayor cantidad de “Herramientas de Gestión Estratégicas” en el corto, mediano y largo plazo, para lograr revertir los problemas o intenciones urbanas propuestas. En este sentido se hace necesario definir herramientas que orienten las decisiones como son las “Zonas de Inversión Público Prioritarias” (ZIPP) o áreas de interés para la gestión pública, las cuales promueven la concentración y cruce de distintos tipos de financiamientos mediante proyectos habitacionales y de mejoramiento urbano en distintas escalas. De similar importancia es la definición de “Zonas de Regeneración o Remodelación Urbana”, las cuales tienen como objetivo mejorar áreas degradadas centrales o pericentrales mediante una densidad habitacional armónica. En ambas metodologías el objetivo en común es detectar suelos con ubicación estratégica, para mejorar la calidad de vida de los habitantes mediante un “Urbanismo Sostenible” basado en la proximidad al trabajo, acceso a un sistema de transporte público, equipamientos de salud, educación, áreas verdes, entre otros servicios.

Estas herramientas y criterios de reconversión de suelo urbano deberían estar contenidos en un “Plan Estratégico de Regeneración Urbana Habitacional” para así iniciar la evaluación de manzanas con baja densidad, áreas periféricas estratégicas, secciones o barrios deteriorados, polígonos industriales o terrenos de Fuerzas Armadas que tengan un alto grado de subutilización. Detectando esa condición y diagnosticando las potencialidades, se debería proceder a una fuerte Gestión de Suelo o Acuerdos Urbanos para lograr la obtención de terrenos estratégicos, con el fin de implementar proyectos pilotos que queden emplazados dentro de una red o sistema de oportunidades urbanas. Incluso mediante la estrategia de Remodelación de centros urbanos se podría iniciar una “Rehabilitación de Zonas o inmuebles patrimoniales”, tal como lo hizo la ciudad de Quito con su Centro Histórico Declarado como Patrimonio Cultural de la Humanidad, dentro del cual incorporó un Programa de Vivienda Solidaria para recuperar casonas patrimoniales subutilizadas o con deterioro avanzado. Una operación que por lo demás a nivel nacional ya se ha implementado por varias municipalidades.

Otra propuesta para diversificar el acceso a la vivienda y lograr integración social en áreas centrales es abrirse y fomentar la modalidad de “vivienda en arriendo”, la cual luego de una inversión estatal o municipal se destina para el arriendo por un tiempo extenso, sin derecho a venta. Lo beneficioso de esta modalidad es que ayudaría en parte a regular los abusivos arriendos a lo largo del tiempo, pasaría ser un activo rotativo de bien común público. La exigencia de su implementación es crear un mecanismo de regulación y un cuerpo de fiscalización para evitar el subarriendo o malas prácticas que alteren la buena convivencia ciudadana.  

Cabe recordar que por muchos años se ha promovido la idea de “Cooperativas de Autoconstrucción”, idea que se debe tomar con la seriedad y complejidad que ello amerita. Su implementación requiere una robusta y seria Entidad Patrocinante Municipal para formular proyectos viables y sobre todo para realizar un asesoramiento técnico continuo que garantice las calidades constructivas de las ejecuciones de obras. Un desafío magno por sí mismo, con el fin de resguardar que la modalidad no se vuelva parte del problema en el mediano plazo tanto por el peligro que ello implica como por los eventuales requerimientos de reconstrucción o reparaciones de viviendas luego de un futuro terremoto.

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Proyecto Quinta Monroy (ELEMENTAL, 2003) resultante del Programa Vivienda Social Dinámica Sin Deuda en el cual se ubica a los habitantes en el mismo lugar evitándose así la erradicación de las familias a terrenos de bajo costo en la periferia de la ciudad. Foto: Alex Ruiz Cerda (2021)


LA NECESIDAD DE UNA
GOBERNANZA COLABORATIVA,
MULTISECTORIAL Y MIXTA

Dentro de un contexto crítico dado por la cantidad del déficit habitacional y la escasa localización de nuevos proyectos de vivienda social en Iquique, se necesita crear un “Modelo de Gobernanza Colaborativa Multisectorial”, que pueda congregar el aporte de los distintos ministerios estatales, municipalidades y organizaciones civiles. Su objetivo central sería la articulación de los distintos tipos de financiamientos y voluntades para activar un proceso de “Transformación Urbana Integral”, que consolide de buena manera el área urbana existente entre todos los actores que la componen. Es por ello, que adicional a las manera existentes se recomienda barajar figuras legales mixtas como la creación de “Corporaciones de desarrollo urbano público-privada” con el propósito de fortalecer las gestiones de una manera integral y así garantizar un trabajo sostenido que lleve adelante la implementación de los planes estratégicos o proyectos pilotos habitacionales de forma cohesionada.

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El sector oriente al Centro Penitenciario Femenino posee una ubicación estratégica y una óptima proximidad al centro de la ciudad. Actualmente en el área predomina la subutilización del suelo con destinos como bodegaje, los cuales podrían reubicarse y reconvertirse para dar cabida a un “Piloto de viviendas en densidad media” con equipamientos y espacios de encuentro entre los barrios existentes. Foto: Alex Ruiz Cerda (2021)

Finalmente, se hace necesario entender que no debe existir una competencia entre los distintos mecanismos sugeridos, más bien es necesario que estas herramientas de gestión funcionen de manera complementaria para reducir la desigualdad de acceso a la vivienda, así lograr una oferta habitacional diversa e integradora, que produzca al mismo tiempo una consolidación positiva de la ciudad.


(*) Arquitecto, Máster en Desarrollo Urbano y Territorial y Posgrado de Proyecto de Espacio Público en la Universitat Politècnica de Catalunya - UPC. Diplomado en Regeneración Urbana, Universidad de Chile.

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